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        新起點 | 2019年物業行業兩大趨勢:嚴監管和強競爭

        2019-02-14

               從國家發改委放開住宅小區物業費、停車費的價格管制,國務院取消物業企業行政性資質審核,到中共中央國務院聯合發布《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》,住宅小區物業管理的頂層制度設計日益明確。2019年,公權力引導的強監管與市場化驅動的強競爭,有望加速形成化學反應,物業服務將被納入實體化監管的新軌道,迎接大數據競爭的新挑戰。
         
               公權力層面:小區凸顯“準公共性”,迎來強監管步入新軌道 。
         
               在公權力層面,住宅小區凸顯“準公共性”監管。根據中央要求,加強社區黨組織、居委會對于小區業委會、物業企業的“指導和監督”,建立健全四方“議事協調機制”,加強小區黨建等推行全國,小區層面的實體化監管開始形成。物業企業以“經營自由”為由拒絕“四資”(公共資料、資金、資產、資源)公開與移交的壓力大增;業主難以再說“關起門來都是自己的事”,從財務收支、換屆候選人的挑選到物業選聘的招標等都迎來全新的監管。
         
               例如深圳特區物管條例修法對業主共有資金賬戶的創新規定,武漢市物管條例對企業公開物業費收支的強制要求,都是對物業行業設定并寫入國家《物業服務收費管理辦法》(發改價格〔2003〕1864號)“包干制”概念的突破乃至顛覆。
         
               再如一個爭議較大的行政干預式監管:深圳幾個區強制要求物業選聘抽簽定標。深圳市住建局對抽簽定標的官方評價是“沒有廉政風險”但是“既不擇優又不競價”。這幾個區強制抽簽定標一方面遭到否定業主大會定標權、限制優秀企業市場空間的巨大質疑,另一方面也意味著排除業委會勾結“撬盤公司”謀利的傳聞空間,擁有特區條例行政執法權的區級主管部門對于小區解聘物業首次出臺“紅頭文件”的實操規范。
         
               市場化層面:網絡巨頭跨行業協同,物業服務性價比量化競爭 
         
               在市場競爭方面,武漢等地的“物業服務質量紅黑榜”由政府部門聘請第三方對業主滿意度抽樣調查并排名,深圳去年首發代收但欠繳日常專項維修資金的物業企業“黑榜”,物業服務企業的規范運作、平等競爭的壓力越來越大。 
         
               特別是各地法規以及實操對于業主大會決策電子投票工具的普遍應用,為物業企業市場化競爭從印象化、模糊化、品牌化的形象之爭,轉向數據化、立體化、多元化的績效之爭。
         
               例如“深圳市物業管理公眾服務”主管部門官微已有500多個小區應用,所有業主大會的議題和表決結果都已數據化,相應各公司合同期滿的續聘同意率、維修金使用情況等數據,足以呈現相應公司在各小區不同的業主滿意度、房屋設施設備維修養護等情況。深圳住建局還已試點由小區物業公司和業委會與銀行簽約,通過該平臺向所有業主手機實時推送銀行賬戶流水和季度財務報表。
         
               2018年騰訊海納、釘釘未來社區等巨頭產品加入智慧社區戰局,一方面有望為業主提供身份驗證和投票決策的全新選擇,另一方面有望協助中小企業迅速步入信息化管理快車道,為物業服務行業與專業外包、傳感設備等其他行業的全新協作打開空間。
         
               新的挑戰之下,大型物業服務企業現有的信息化管理優勢未必能夠持續,必將分攤各小區的高額研發成本反而可能成為競爭劣勢。最終的市場競爭可能還原為大數據量化的性價比之爭:同等人工成本下業主滿意度的競爭,以及同等維修資金條件下,房屋設施設備維修維護效果的競爭。